地產大咖集體發聲:明年可能是房地產小小年 但請相信未來
發布時間：2017/11/27 10:33:36 瀏覽次數：6533 來源： 明源地產研究院 cjjt-fdc
11月24日，由明源地產研究院與中城聯盟聯合主辦的“2017年中國房地產總裁峰會”在北京舉行。
來自全國各地的500多位房企總裁歡聚一堂，中城聯盟輪值主席陳勁松、旭輝地產總裁林峰、當代置業執行董事兼總裁張鵬、鏈家集團CEO彭永東等10余位地產大咖分享了對市場的看法，以及未來的玩法。
大咖們認為，2018年是地產小年。但只要轉變思路、學會新的干法，未來會有更大的市場在等你.
一、明年會是房地產的小小年，中國房地產已步入新時代
中城聯盟輪值主席、世聯行董事長陳勁松認為，明年是特別關鍵的一年。
2017年底十九大確定方針以后，到2019年許多政策都會落地。這符合“30年而道更”的規律，即每30年大道理要變一次。
林峰則表示，第一個30年，房地產對居民的貢獻巨大，對財政收入貢獻也很大。但一年銷售10萬億的行業，土地出讓金超過6萬億，再加上稅收3萬億等，沉淀的利潤只有幾千億。所以，開發商其實并不是擁有財富，只是財富搬運工。
當下的并購只是重新在那里劃分地盤，并不帶來新增量。明年行業一定是一個小小年。因為可以升值的地方全限了，實現不了閉環。那些認為現在限價、賣了就虧了，所以等待的房企，是在跟市場和政府博弈，勝算很小。
為什么會這樣？因為中國房地產已經發展到現在這個階段，中國頂級開發商已經快要走到極致，集中度不會像想象中說的還會加速。速度會下降，因為并購對象有問題了，集中拍賣也有問題了，中國房地產正步入新時代。
堅持全面深化改革是長效機制，是必然發生的，長效機制一定會出，就在未來兩三年。
在長效機制沒有落實之前，中國房地產就是一個“窄通道”，一個“鳥籠經濟”，就是一個“去流動性”。
逐漸過渡這個階段需要的時間很長。土地財政會變，但是這個改革是一個漫長過程，多主體多渠道是長期逐步形成的過程。金融制度改革和公共服務都需要時間。
中國首次進入土地財政的修改階段。中國房地產調控會是長期的，是嚴厲的，這個是沒有任何辦法的。
前30年中國人的美好生活是由開發商定義的，就是畢業得買一套房，發財就得改善，再掙多錢就住豪宅，還有錢就投資，于是過上了“美好生活”。但未來不是這樣定義的，因為房子是住的不是炒的，要“多主體供給，多渠道保障”。這讓很多傳統的開發商十分焦慮。
陳勁松認為，“一張圖紙”走天下已經完全不適應新的生活方式了，原來我們靠力量、靠傳播、靠渠道，但渠道現在已經建完了，中國互聯網紅利已經到頭了。
面對新時代，開發商的產品力要重新回到開發主場，得重新適合主流人群生活方式。陳勁松將現在的90后，全部定義為是富二代——不管來自農村、縣城還是大城市。
如此定義的理由是，陳勁松認為，不管哪線城市的年輕人，他們在信息時代，他們的生活是幾乎同步的，沒有誰落后，差就差在租金數量級上，其他的都一樣。因此，世聯行在29個城市干長租公寓，而不是大家認為能賺錢的一二線。
要想在新的市場有所作為，就不能在老框架里思考。
陳勁松認為新時代整個中國房地產有更廣闊空間，并呼吁焦慮的，想轉型升級的人，關注大趨勢，關注“布波族”。
未來的產品要變，以滿足人民不斷增長的需求。向年輕人學習什么是生活，就能創造新生活，能夠適應時代的轉變。我們要給新的美好生活重新定義，從生活方式，細節、經驗、表達給他加速。
誰都不能否認中國房地產市場的未來，可是玩法確實變了。新30年，中國房地產沒有問題，最主要是節奏和主流人群生活要重新定義。
二、大中型房企要繼續做大主業規模，同時尋求多元化布局，中小房企要發揮自身特色打價值戰
面對新時代，未來怎么玩？中小房企和規模較大房企（但還沒有大到巨無霸的程度）各有各的焦慮，各位大咖也分享了自己的觀點和實戰經驗。
（一）規模是通向未來的橋梁
億翰智庫董事長陳嘯天認為，規模是通向未來的橋梁，今年排名第100名的房企銷售額應該是180億。未來10萬億的總盤子仍然會在，但已經越發變成一個小眾的游戲。
林峰也認為，雖然規模不是萬能的，但沒有規模是萬萬不能的，因為做類金融行業沒有規模是調配不了資源的——當然除了資本，還有人才、信息等。
因此，對于還有希望沖規模（特別是千億）的房企來說，未來幾年的首要目標依然是要將主業做大做強。
如何做大主業？看碧桂園、恒大以及其追隨者中梁等即可。比如標準化、產銷平衡，資本杠桿的充分利用等。
對于想要沖刺千億的房企來說：
第一要廣積糧，盡可能多儲備可“高周轉”的土地；
第二要找資金，多用杠桿、多渠道、多用穿越周期的資金；
第三，要建標準，極致標準化是集約化、標準化的基礎，從產品標準化、運營標準化、服務標準化，碧桂園、恒大等等一直推行這個，而且無一例外都是董事長親自掛帥的，不能短期業績導向；
第四，要強調運營，全國產銷平衡是調節平衡器；
第五，要強考核：1.是創新激勵；2.是內部競爭，五個要素一條龍才有可能走得又遠又穩。
（二）主業之外，要多元化
陳嘯天認為，10年之后，多元化產業集團大多數應該脫胎于房企，換句話說，規模做大之后，房企應該尋求多元化。其認為恒大冰泉、糧油并沒有失敗，因為多元化是大中型房企的必由之路，而通過探索其已經先人四五年找到了適合自己的路！
在這條路上已經闖出不小成績的當代置業總裁張鵬分享了其實戰經驗。過去兩年來，“當代”孵化了42家企業，所有跟“美好生活”有關的事情當代置業都做了，比如38家幼兒園讓“幼有所育”，在國外收購14個養老資產包讓“老有所養”。此外，“弱有所扶、住有所居、病有所醫”，當代置業都以社區為入口進行嘗試。
首先，張鵬認為，多元化的前提還是必須把主業做好，因為我們所有對美好生活的向往，如果不在母艙上不斷生長就是“無根之水”。
當代置業一直堅持做綠色地產，此前大家覺得綠色發展不起來、成本高等等，但是“十九大”后這個趨勢越發明顯。
現在既有的500億平方米的建筑和到2020年新增的大約280億平方米的建筑，99%都是高耗能建筑，都是浪費資源的建筑，綠色建筑的空間十分大。
當代會不斷做既有建筑和新增建筑綠色化，物業管理全面綠色化，從過去的單體綠色建筑要走到綠色住區上去，過程中通過AI等新技術的加持，使其產生加速效應。
其次，孵化生態。張鵬認為，要在不均衡、不充分的增量過程當中逆生長，向存量資產找升級、找機遇。
比如，當代置業的第一科技、第一人居推動當代從綠色家居到健康場景的升級；當代的聯合辦公都在社區里做，現在5000個座位，單店都賺錢；其孵化的51VR，已經實現從VR樣板間到虛擬世界（拓展到汽車、教育、設計等）的升級，收支持平，略有盈利。同時，當代跟人合作成立了基金，去投資房地產價值鏈的上下游等。
艾佳生活CEO潘定國演講時認為，房地產1.0是毛坯房，2.0是精裝修房。毛坯房強調的是土地紅利，2.0精裝修房則強調產品紅利。
現在1.0土地紅利大家已經能感覺到就像“消失的愛人”，2.0精裝產品紅利也是“秋天的童話”。
而讓房子拿到當天就可以使用，則是艾佳生活在做的事。用戶交房當天可以看到床上用品擺好，鍋碗瓢盆擺好，畫擺好，飯做好了，跟老公兩人一起做一個菜就可以住進來開始吃。
這就是“地產3.0”，也就是服務紅利。
（三）中小房企依然還有得玩
大房企可以玩多元化，中小房企怎么辦？寧夏中房董事長方陸分享了其實戰經驗。
方陸認為，除了產業地產、公寓，聯合辦公等細分市場，中小房企在開發領域依然還有生存空間。因為強龍難壓地頭蛇。區域巨頭有當地的口碑積累、客戶積累、當地的公共關系和人脈的特殊資源。而大牌房企對偏遠區域中小城市的重視程度通常不夠。如此一來，各區域的房地產龍頭企業，有天然的優勢。
比如，寧夏中房有兩句廣告詞很響亮：
第一句“我永遠都不走、陪護您一生”，其把外來的這些大牌房企比喻成高富帥，將自己看做是當地客戶身邊的暖男，外來的高富帥到寧夏爽一把就走了，但是，中房這個暖男永遠都不走陪護客戶一生，這種溫暖度是非常能夠打動客戶的。
第二句廣告詞是“最懂咱們寧夏人的開發商”。
這些都是區域中小房企應該且可以堅持、堅守的自己的獨特優勢。
方陸認為，客戶不僅僅是要一個能居住的，只滿足物理屬性的這么一個鋼筋混凝土的“水泥盒子”，更多的會希望能滿足來自于心理層面和精神層面新需求。
對此，這兩年寧夏中房在推進“房地產+”策略轉型，給自己現在的產品定位一個“168生活配套服務體系”，“1”是和諧大家庭，“6”是所有現在居住社區，在里面配6大服務中心，分別是物業服務中心、家居服務中心（家政服務包括房子出租、轉讓等等）、老年活動中心、兒童游樂中心、健康管理中心、健身中心。“8”是八大生活配套服務，比如超市、品牌餐飲、瓜果蔬菜、銀行、藥店、美容美發、洗衣、咖啡廳。
作為中小房企，應該努力提高產品附加值，應該打價值戰，而非打價格戰。打價值戰才有未來。
中小房企也可以適當“改行”，選擇一些在原來行業里面有著很強能力，但是缺乏資金的企業，從投資者角度跟對方合作。比如中房和一些本土的優秀教育，公辦的教育品牌合作，很快占據了一些教育行業當中的制高點。
當然，不管是繼續做大規模也好，轉型升級也好，一個不可回避的問題是，存量市場變得越來越重要了。
三、REITs為自持提供了核動力，未來5年中國會誕生全球最大的REITS
存量未來會變得比增量開發市場還重要。特別是隨著REITs的發行越來越寬松，大家一致認為，未來的存量市場會加速崛起。
（一）一二線城市，50%的人會通過租房解決居住問題
日本的三大都市圈國土面積是14%，但集中了57%的家庭，承載了58%的存量房交易以及30%的新房交易。美國大都市區里面集中將近有84%的人口，最大的都市圈紐約覆蓋了6%的人口。對比之下，鏈家集團CEO彭永東認為未來中國會形成“3+6”格局。
也就是說形成三個都市圈：北京、上海、深圳三個都市圈；還有6個內陸的中心城市，成都、重慶、長沙、武漢、南京、合肥。
每一個都市圈都超過五千萬人，6個內陸中心的城市每個城市大概1200萬人口。
同時在中國還會有十幾個分布在其他各個地方的一些城市圈。
人口分布直接決定了未來市場會在什么地方。美國、英國、日本35%的人通過租賃來解決居住問題。東京、紐約、洛杉磯、舊金山這些地方，靠自己租房解決住宅問題的超過50%。中國未來大概也會走向這樣趨勢。
目前北京、深圳、上海一線城市，以及很多二線核心城市，靠租賃解決自己住房比例大概是30%左右，還是相對比較低的。未來，一定會提升到50%。隨之帶來的是，租賃收入比從今天的不到25%，上升到未來的40%。中國每年發生的租賃合同，很快就會上升到六千萬筆。
（二）預計未來5年，中國將會誕生全球最大的REITS
要產生大量新增的租賃住宅，一個手段是盤活存量，另一個手段是加大租賃房源供給。今年中國最大的公寓已管理40萬間房子，可謂十分的迅猛。
過去，開發商一直不太愿意做自持，是因為這玩意是個重資產，沒法一下變現。可是，隨著保利租賃REITs的橫空出世，這一現狀正得到扭轉。
而早在國人對長租公寓還略顯陌生之時就殺入該領域的新派公寓，更是已經做出了不小的成績。
2013年，新派在北京買了一個很破的樓，用180天改造，用三個月滿租100%。可是，持有4年時間來，還被認為是非常傻的行為，因為這個樓買下來是住宅樓，原來2.2萬，現在是8萬到10萬的價格。為啥不賣掉套現？！
新派公寓創始人王戈宏認為，那還是傳統的思維，而其目標是通過REITs打造打造持有資產管理閉環!
持有四年以來，新派公寓租金漲兩倍，資產增值翻4倍，加上趕上國家鼓勵租賃行業的風口，深交所只用了20天就批準了其發行全國首支權益型長租公寓REITs，真正第一個把資產上市，完成了資產管理的閉環。對此，王戈宏笑稱，有時候傻一點可能會更好一些，更有大前途。
王戈宏認為，現在持有并不恐怖和可怕，關鍵是未來退出、打通資產管理的價值通路。
可是，投行思維和傳統開發思維的人干不了這是，因為算當下一算租售比就覺得不合適不做了。這也是新派不懼怕開發商巨頭的原因。
陳勁松也十分看好REITs對自持物業崛起的推動。其預計未來5年中國會迅速超越美國，誕生全球最大的REITS，這個可能是分門別類的產業。公寓、養老、醫療，都可能同時會誕生出一個規模比我們目前看到的開發商更大、且健康指數更高的巨頭。
四、結語
中城新產業董事長劉愛明表示，其一直不認為房地產有上下半場，非要講下半場，一個字就是“慢”，下半場的邏輯即便沒有十九大，也是運營，因為沒有那么多房子讓你賣了，自然要在存量空間去找生意，其實做得好是很掙錢的。
劉愛明強調，不要認為現在做的開發生意最賺錢，其實不是。恒隆在香港上市，市值八九百億港幣，恒隆在中國就兩個廣場。萬科之前市值1200億道理也一樣，資本市場是公平的。
林峰則認為，雖然不知道未來結局會是什么樣，但是地產行業存在了幾千年，有人住就必須有人蓋房子。
“美好生活”是什么？十九大報告已經給出了明確定義：幼有所育，學有所教，勞有所得，病有所醫，這就是基本保障，也叫多渠道保障，沒有保障就沒有幸福生活。而這些都跟房地產密切相關。
因此，無論是增量還是存量，未來機會都很大，就看你怎么玩。
